Odszkodowanie za tzw. hałas od lotniska (obszar ograniczonego użytkowania)

Mocą uchwały nr 203/XVIII/16 Sejmiku Województwa Pomorskiego z dnia 29 lutego 2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku, która weszła w życie w dniu 30 marca 2016 r., został wprowadzony obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska w Gdańsku-Rębiechowie (dalej jako OOU).

Zgodnie zaś z przepisem art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz.U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.):

1. Jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

3. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1 i 2, przysługuje również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a roszczenie, o którym mowa w ust. 2, także osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości.

4. Z roszczeniem, o którym mowa w ust. 1-3, można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Co powyższa uchwała i przepisy ustawy oznaczają dla właścicieli nieruchomości położonych w granicach OOU ustanowionego dla lotniska w Gdańsku-Rębiechowie?

Zaistniała sytuacja sprawia, że właściciele (ale również użytkownicy wieczyści) najczęściej legitymowani będą do żądania od zarządcy lotniska zapłaty odszkodowania stanowiącego rekompensatę z tytułu utraty wartości nieruchomości, która to utrata spowodowana jest świadomością podmiotów rynku nieruchomości (potencjalnych nabywców) co do uciążliwości związanych ze wzmożonym ruchem powietrznym nad lub w bezpośrednim sąsiedztwie danej nieruchomości.

To powoduje, że mając wybór pomiędzy dwoma podobnymi nieruchomościami, z których jedna znajduje się w OOU, a druga poza nim, decyzję o zakupie nieruchomości położonej w OOU potencjalny nabywca warunkuje obniżeniem ceny takiej nieruchomości i właśnie ta różnica cen, mówić w uproszczeniu, jest wartością doznanej szkody. Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem orzecznictwa, powyższa szkoda istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości zbył ją po niższej cenie, czy też nawet mimo tego, że właściciel ten nigdy nawet nie planował zbycia nieruchomości.

Badania preferencji rynku oraz doświadczenia z postępowań prowadzonych w przedmiocie tożsamych roszczeń właścicieli nieruchomości położonych w OOU ustanowionych dla innych lotnisk w Polsce (dla Gdańska najbardziej miarodajnym jest przykład lotniska w Poznaniu – Port Lotniczy Poznań-Ławica) pokazują, że utrata wartości nieruchomości kształtowała się w granicach od ok. 7 do 13% dla nieruchomości lokalowych w budynkach zabudowy wielorodzinnej do nawet 25% i więcej dla nieruchomości zabudowanych budynkami zabudowy jednorodzinnej.

Warto zaznaczyć również, że ww. uchwała wprowadzająca OOU dla lotniska w Gdańsku-Rębiechowie ustanawia dwie strefy – A i B – które można w uproszczeniu nazwać wewnętrzną (A) i zewnętrzną (B).

O ile opisane wyżej roszczenia z tytułu utraty wartości nieruchomości są wspólne dla obu stref, o tyle właściciele nieruchomości położonych w strefie wewnętrznej (A) posiadają także legitymację do żądania wypłaty odszkodowania obejmującego koszty zapewnienia nieruchomości zwiększonej ochrony akustycznej (wymiana okien, izolacja akustyczna elewacji lub dachu itd.).

Zgodnie z przepisem art. 136 ust. 3 ustawy – Prawo ochrony środowiska, w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

Co istotne, powyższe roszczenia możliwe są do dochodzenia tylko w przypadku dochowania terminu do ich zgłoszenia zarządcy lotniska w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie przedmiotowej uchwały, czyli do dnia 30 marca 2018 r. Po tym terminie roszczenia wygasają, jako że termin ten jest terminem zawitym, a nie terminem przedawnienia i nie podlega on przywróceniu.

Samo zgłoszenie jest wystarczające do zachowania prawa do odszkodowania, nie oznacza to jednak, że zostanie ono przyznane przez zarządcę lotniska automatycznie – zgłoszenie takie otwiera drogę do ewentualnego procesu sądowego o zapłatę w przypadku, gdyby zarządca lotniska odmówił wypłaty odszkodowania bądź wypłacił je w zaniżonej kwocie.

Właściciele których nieruchomości mogą liczyć na otrzymanie omawianego odszkodowania?

Będą to przede wszystkim właściciele nieruchomości położonych w Gdańsku w szczególności przy:

ul. Myśliwskiej

ul. Wołkowyskiej

ul. Szczodrej

ul. Myśliwskie Wzgórze

ul. Zacnej

ul. Morenowe Wzgórze

ul. Królewskie Wzgórze

ul. Ostoja Myśliwska

ul. Powstania Kościuszkowskiego

ul. Powstania Listopadowego

ul. Powstania Styczniowego

ul. Związku Jaszczurczego

ul. Wiewiórczej

ul. Widok

ul. Bulońskiej

ul. Hausbrandta

ul. Świętego Huberta

ul. Pagórkowej

ul. Piekarniczej

ul. Miłosza

ul. Matecznikowej

ul. Kartuskiej

ul. Ujeścisko

ul. Zielony Stok

ul. Lema

ul. Struga

ul. Łostowickiej

ul. Księdza Robaka

ul. Wojskiego

ul. Dobrzyńskich

ul. Bartka

ul. Rejenta

ul. Horeszków

ul. Pana Tadeusza

ul. Jacka Soplicy

ul. Gerwazego

ul. Jankiela

ul. Macieja

ul. Dragana

ul. Sąsiedzkiej

ul. Budowlanych

ul. Nowatorów

ul. Jesiennej

ul. Szczęśliwej

ul. Maszynowej

ul. Snycerzy

ul. Transportowców

ul. Cementowej

ul. Osiedlowej

ul. Okólnej

ul. Banińskiej

ul. Rakietowej

ul. Kosmonautów

ul. Przyrodników

ul. Botanicznej

ul. Alei Wiśniowej

ul. Słowackiego

ul. Azymutalnej

Objęte OOU są również nieruchomości położone w Baninie.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że OOU posiada nieregularne granice i nie obejmuje wszystkich ww. ulic w całości, co dotyczy przede wszystkim ul. Kartuskiej czy ul. Słowackiego.

Kancelaria świadczy pomoc zarówno w zakresie ustalenia położenia danej nieruchomości w granicach OOU, jak i reprezentacji prawnej w dochodzeniu należnego odszkodowania od zarządcy lotniska i w tym zakresie współpracuje również z rzeczoznawcami w celu ustalenia zarówno wartości danej nieruchomości, jak i spadku jej wartości w związku z objęciem jej OOU.